Kupno i sprzedaż nieruchomości to złożone i ważne decyzje, które mogą mieć znaczący wpływ na nasze życie. Jednym z najważniejszych aspektów tej transakcji jest zapłata ceny, która może być dla sprzedającego największym wyzwaniem. W tym artykule przedstawimy, jak przeprowadzić transakcję kupna-sprzedaży domu czy mieszkania, aby pod względem uzyskania zapłaty ceny za zbywaną nieruchomość nie wiązała się ona z ryzykiem dla sprzedającego.
Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku niezachowania tej formy, umowa przenosząca własność nieruchomości będzie nieważna. Notariusz, jako zawód zaufania publicznego, powinien dbać o bezpieczeństwo transakcji, jednak w praktyce może dojść do sytuacji, w których nabywca będzie uchylał się od zapłaty ceny.
Księga wieczysta i ewidencja gruntów i budynków są dokumentami, które potwierdzają tożsamość nieruchomości. Każda nieruchomość ma swoją unikalną księgę wieczystą i jest zamieszczona w ewidencji gruntów i budynków. Są to cechy właściwe jedynie konkretnej nieruchomości. Do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, a nie dopiero z momentem zapłaty ceny wynikającej z umowy.
Zgodnie z art. 157 par. 1 kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Nie można zatem w umowie przeniesienia własności nieruchomości postanowić, że przejście własności nieruchomości na nabywcę nastąpi dopiero z momentem wpływu ustalonej w umowie ceny na rachunek bankowy sprzedającego.
W celu uniknięcia ryzyka, sprzedający może zażądać zapłaty ceny przed podpisaniem umowy sprzedaży. Można to zrobić, umawiając się z nabywcą, że w trakcie aktu notarialnego, dokona on przelewu całości ceny na rachunek bankowy sprzedającego, a dopiero po tym, jak pieniądze wpłyną na rachunek bankowy sprzedającego, strony złożą podpisy pod umową sprzedaży nieruchomości.
Innym sposobem zabezpieczenia transakcji jest skorzystanie z depozytu notarialnego, który pozwala sprzedającemu przekonać się, że nabywca nieruchomości dysponuje środkami na nabycie nieruchomości. Ten ostatni przed podpisaniem umowy przez sprzedającego, dokona wpłaty umówionej ceny do depozytu notarialnego, a notariusz po spełnieniu przez strony warunków uzgodnionych w protokole depozytu, dokona wypłaty środków na rzecz sprzedającego nieruchomości.
Maksymalne stawki taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej, zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Zgodnie z par. 6 pkt 13 rozporządzenia, maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3.
Warto zauważyć, że koszty depozytu notarialnego mogą być poniesione przez obie strony transakcji lub przez jedną ze stron. Strony mogą ustalić, który z nich poniesie te koszty, a tym samym mogą również ponieść te koszty po połowie lub może ponieść je w całości wyłącznie jedna ze stron transakcji.
W każdym przypadku, warto rozważyć wszystkie za i przeciw i wybrać taki sposób zabezpieczenia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, który będzie satysfakcjonujący dla obu stron.
